6 способов заработка на коммерческой недвижимости

Бытовая техника и мебель

Вложения: от 200 тыс. рублей

Прокат бытовой техники и мебели актуален для людей, которые арендуют жилье или офис. Им намного проще взять на прокат оборудование, нежели покупать его в чужое помещение, а потом при переезде решать проблему с ними. 

Для данного направления характерны долговременные договоры аренды – обычно заключаются на год. Наиболее востребованные позиции: стиральные машины, телевизоры, холодильники. Из мебели спросом пользуются столы и стулья (можно сдавать и для разовых мероприятий), диваны и шкафы. 

Если учитывать, сколько людей снимают жилье и сколько предпринимателей арендуют офисы – то  потенциал для заработка безграничный! Кроме того, есть особая группа техники – профессиональная клининговая техника: пылесосы, отпариватели, обеззараживатели воздуха и т.д. Вся эта техника дорого стоит, поэтому не все готовы ее купить. А вот взять на прокат, чтобы провести генеральную уборку – не против.

Как быстро сдать?

Задача поиска арендаторов не всегда простая. Чтобы с ней справиться, нужно действовать следующим образом:

Подготавливаем объект. Желательно привести его в привлекательный вид: сделать небольшой ремонт, устранить явные недостатки, произвести уборку. Здание или помещение должно нравиться тем, кто нуждается в подобных объектах.
Приводим документы в порядок. Если какие-то права не зарегистрированы – обращаемся в Росреестр или в МФЦ. Если какие-то бумаги утеряны – получаем дубликаты.
Определяемся с ценой. Можно пойти по одному из двух путей. Во-первых, можно ориентироваться на рынок, то есть, посмотреть, сколько стоит аренда аналогичных объектов, и назвать свою цену. Второй вариант: обратиться к оценщику. Проблема в том, что здание или помещение могут не захотеть брать в пользование за цену, названную оценщиком, если на рынке устоялась более низкая стоимость.
Определяем ЦА – то есть, целевую аудиторию. Отталкиваться нужно от особенностей самого объекта. Если это небольшой офис, то клиентом может стать кто угодно: от скромного мастера, ремонтирующего часы, до успешного юриста, решившего открыть небольшой филиал своей фирмы в отдаленном районе города

Если же речь идет о здании под магазин или серьезном складском помещении, то, вероятно, потенциального контрагента нужно искать среди владельцев крупного бизнеса.
Подготавливаем коммерческое предложение
Важно акцентировать внимание на преимуществах сдаваемого объекта. Снова, следует исходить из особенностей конкретного здания или помещения
Когда речь идет коммерческой недвижимости, нужно показать, что конкретный объект поможет как-то облегчить, упростить работу, достичь успехов, создать хороший микроклимат в коллективе, наконец.Если речь идет об офисе, то, наверняка, потенциальные арендаторы заинтересуются о том, что в помещении имеется кондиционер, а само оно находится в шаговой доступности от метро

Если лицо ищет склад, то ему важно, чтобы объект был сухим и теплым, надежно охранялся, имел удобные пути подъезда. В общем, каждый конкретный объект нужно анализировать на предмет преимуществ отдельно.

Размещаем объявления. Еще раз подчеркнем, что многое зависит от того, какой именно объект сдается. Если речь идет о маленьком офисе с широкой ЦА, то можно размещать объявления везде: от местных газет до общероссийских досок в интернете. А вот, к примеру, чтобы сдать в аренду склад для хранения зерна, лучше публиковать предложение на специализированных площадках.
Выбираем арендатора. Если в его роли выступает юридическое лицо или ИП, то можно проверить две вещи: законность деятельности на основании сведений из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и платежеспособность. Если предприятие на грани банкротства, то потом сложно будет получить арендную плату. Проверить что-то у физического лица будет довольно трудно. Можно только лишь заглянуть в паспорт. А лучше – сделать копию документа.

Сдача офиса на час

Вложения: от 20 тыс. рублей

Фрилансеры, индивидуальные предприниматели, работающие дома, не имеют своего офиса. Но иногда им приходится проводить встречи с клиентами. Для таких случаев существует сервис,  предлагающих сдавать офис в краткосрочную аренду. 

На предоставлении подобных услуг можно организовать прибыльный бизнес. Начальный капитал будет минимальным – около 20 тыс. рублей. Предпринимателю необходимо найти подходящее офисное помещение с хорошими условиями, с оргтехникой и арендовать его с правом сдачи в субаренду.

Желательно, чтобы офис находился в центре, потому что зачастую там и есть деловая активность. Сдавать офис на час можно адвокатам, преподавателям, психологам, фотографам, предпринимателям, которые продают различные товары и проводят презентации. Потенциальных клиентов много. За день такой офис может зарабатывать 2-3 тыс. рублей. Тогда ежемесячный доход составит 50-90 тыс. рублей. 

Как снять?

Если появилась необходимость в аренде подобного объекта, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Ищем здание или помещение. Во-первых, стоит посмотреть на популярных досках объявлений. Есть лидеры направления, где ежедневно публикуется масса предложений
Во-вторых, стоит обратить внимание на местные популярные сайты с объявлениями. В-третьих, можно посетить специализированные интернет-ресурсы, где предлагают коммерческую недвижимость в аренду.Не стоит отметать старые способы поиска нужных объектов: объявления в газетах, через друзей и т
д. Можно обратиться в агентство недвижимости, но нужно быть готовым оплатить услуги специалистов.

Осмотр вариантов. Наверняка, их будет несколько. Придется выбирать что-то одно. Главное правило: недвижимость должна полностью соответствовать предполагаемым целям её использования

Важно еще и то, чтобы объект был в удовлетворительном состоянии. Проблемы с коммуникациями и прочим – все это будет только отвлекать от ведения дел.
Проверяем юридическую чистоту сделки

Документация на объект недвижимости должна быть в полном порядке. Не должно иметься никаких ограничений и обременений. Поэтому первое, что необходимо потребовать от собственника или иного законного владельца – выписку из ЕГРН. Посвежее. Далее можно сверять информацию из выписки с данными, содержащимися в других представленных потенциальным арендодателем бумагах. Возможно, есть смысл поручить анализ документов профессиональному юристу.
Оформление сделки. ГК РФ в ст. 606 указывает существенные условия договора аренды. Их включить в текст нужно обязательно. Но стороны также вправе прописывать в документе любые условия, которые не противоречат действующему законодательству. Лучше оговорить все нюансы. Передача имущества осуществляется по акту, в котором, в частности, рекомендуется отразить все выявленные недостатки объекта.
Если закон требует, то заключительным шагом сторон будет регистрация сделки в Росреестре.

Что выгоднее сдавать в аренду

Это зависит от намерения владельца имущества. Если он готов «вплотную» заниматься бизнесом, то оптимальным выбором будет сдача внаем объектов с высокой окупаемостью. К этим направлением относится аренда платьев, животных, снаряжения, инструментов.

Для получения пассивного дохода рекомендуется отдавать предпочтение другим видам прокатного бизнеса. Это аренда недвижимости, каршеринг. Эти направления требуют от арендодателя минимальной отдачи. Заключения долгосрочного договора на недвижимость обеспечивает собственнику стабильную прибыль. При этом ему нет необходимости прикладывать дополнительные усилия для получения заработка, доход носит пассивный характер.

Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

• относительно невысокие финансовые затраты;
• более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
• возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
• большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

Аренда животных

Вложения: от 10 тыс. рублей

Для чего могут арендовать животных? Во-первых для фотосессий. Например, для новогодних фотосессий на съемку приглашают хаски, самоедов, лабрадоров. Во-вторых, недавно появилась услуга, когда разных зверят привозят на детские мероприятия. Популярностью пользуются попугаи, кролики, еноты, обезъянки, минипиги и т.д. В-третьих, в Японии придумали сервис, когда животное можно взять в прокат, чтобы принять решение, нужно ли его заводить. Ведь очень часто дети просят у родителей завести кролика, хомяка, шиншиллу и т.д. Нашли такое решение. Однако не рекомендуют давать напрокат кошек и собак – эти животные очень сложно переживают смену хозяина. 

Конечно, в подобном бизнесе много нюансов. Заниматься им сможет не каждый. Но при должной организации это дело может принести хороший доход. Например, стоимость аренды одного животного на торжестве  составляет от 7 тыс. рублей за час в сопровождении инструктора.

Необходимые затраты

Основные расходы связаны с приобретением предмета аренды. Их величина напрямую зависит от выбранного направления бизнеса. Дороже всего обходится недвижимость. Спецтехника и оборудование также стоит недешево. Сравнительно небольшие суммы придется вложить людям, которые предоставляют во временное пользование одежду и спортинвентарь. В последнем случае ассортимент продукции приходится постоянно пополнять. Если речь идет об одежде, то каждый сезон появляются новые модели, которые нужно приобретать для поддержания покупательского спроса.

С недвижимостью и оборудованием в этом плане значительно проще, но и эти объекты требуют расходов. Так, если возникнет необходимость в проведении капитального ремонта жилья или офиса, то все расходы несет собственник. Что касается оборудования, то оно нуждается в техническом обслуживании. Периодически возникает необходимость в замене масла и других расходников.

Сама предпринимательская деятельность также сопряжена с определенными затратами. Так, если компания или ИП использует для работы офис, то потребуется оплачивать его аренду, охрану, уборку. К обязательным расходам относится оплата труда наемных работников.

Если начинающий предприниматель оперирует скромным бюджетом, то допустимо устроить офис по месту своего проживания и на первых порах отказаться от наемных служащих.

Особенности процедуры и полезные советы

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Как искать клиентов

В данном бизнесе очень важно наладить каналы продаж, поскольку доходность зависит стабильный поток клиентов. В идеале – вещь должна постоянно работать и приносить доход. 

• разместите объявления о прокате на различных ресурсах типа «Авито». Разместите фото вещей с подробным описанием и стоимостью аренды;

• расскажите о своих услугах в соц. сетях. Например, если вы открыли прокат платьев, то уместно будет вести аккаунт в “Инстаграме”;

• разместите рекламу на остановках, в лифтах, у дома;

• в крупном городе и с хорошим ассортиментом можно создать сайт, загрузить каталог с ценами, условия договора и отзывы.

Для тех кто не может определится с идеей своего бизнеса, рекомендуем трансформационные психологические игры  от  компании “1000 идей”: 

• «Хочу то, не знаю что» — в этой трансформационной психологической игре происходит поиск направления деятельности и устранение неопределенности человека в определении своего будущего, а также расстановка жизненных приоритетов, и  

• “Стартап”  в этой игре, в формате настольного мозгового штурма отрабатывается техника предпринимательского мышления и создания бизнес-идеи с нуля, а также вывода ее на рынок 

Многие участники игр не только находят ответы на свои запросы, но, испробовав эффект на себе, решаются помогать и другим людям, при этом неплохо зарабатывают. Многим нравится, что играть с клиентами можно в том числе и  онлайн. О том, как открыть бизнес на проведении психологических игр, можно узнать здесь. 

30.12.2019

Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал

Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%. 

• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие

• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно. 

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

Арендный бизнес в помещениях street retail

Street retail – торговля на улице. Один из способов ведения арендного бизнеса. В таких случаях покупают квартиру (несколько квартир) на первом этаже здания, которое выходит на какую-нибудь крупную улицу.

Это, чаще всего, долгосрочная аренда, сроком от 1 до 5-6 лет. Мелкому и среднему бизнесу не по карману иметь свои помещения, но вот аренда их вполне устраивает. Именно поэтому нужно выбирать арендатора на долгосрочную перспективу, не отдавая предпочтения среднесрочным контрактам.

Желательно, чтобы такое помещение соответствовала следующим стандартам:

• Находилась по правой стороне от основного движения;
• Находилось на первом этаже или в полуподвале;
• Отсутствие других пустым помещений рядом;
• Возможность разделить на несколько различных помещений.

Не стоит думать, что такие помещения пригодны только для маленьких и средних торговых залов. Частенько в крупных городах так расположены малые офисы, которые работают с людьми. Иногда даже здания крупных банков предпочитают арендовать такое помещение, вместо того, чтобы покупать или строить своё.

Арендный бизнес street retail

Если говорить о деньгах, то такая недвижимость будет иметь гораздо большую цену, нежели другая. Она хорошо подходит для торговли и привлечения простых людей, именно поэтому за нее будут готовы дать неплохую арендную цену. А если учесть, что оживленные улицы чаще всего находятся в центре города, то и стоимость такой недвижки будет просто огромна.

Но при наличии свободных денежных средств и достаточного капитала, street retail будет самым рентабельным и прибыльным бизнесом, ведь помимо стабильного дохода, в собственности будет еще и очень ликвидная недвижимость, которая со временем будет только расти. Правда, это при условии развитие городской инфраструктуры, что в некоторых городах России невозможно.

Анализ спроса на рынке аренды недвижимости

В 2019 году рост цен на недвижимость вынудил многих людей к съему жилья, так как покупка своего собственного стала недоступна. Этот бизнес снова стал популярным и, как показывает статистика за 2020г, цены на аренду в мегаполисах выросли на 5-7%. Сайты в интернете забиты объявлениями «Сдам/сниму», остановки городского транспорта обклеены предложениями о сдаче жилья посуточно или на длительное время, при этом в красках описываются преимущества района, в котором находится арендное жилье.

Желающих снять жилье тоже предостаточно – это студенты, приезжие граждане, молодежные компании, молодые семьи, командировочные. Сроки тоже разные, кому два-три дня, а кому и на год. Спрос рождает новые сферы бизнеса, зачастую довольно прибыльные.

Но, как и любой другой бизнес у него есть свои нюансы и тонкости, так давайте ознакомимся с ними.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника. 

• Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
• Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей. 
• Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Посчитаем налог (6 процентов от выручки по УСН) 6% от 40,7 – 2,4 тысячи рублей. Платим налог ежеквартально, но сейчас посчитали сумму к отплате за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, средства гигиены) – их немного, но ни есть – 2,0 тыс. рублей. Итого расходы 20,0 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тыс. рублей. Доходы уже посчитаны – 40,7 тысяч рублей. Итак, чистого дохода в год одна квартира даст нам 40,7 х 12 – 27,7 х 12 – 15,0 = 141,0 тысяча рублей.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Итого наш доход от сдачи жилья в аренду в год (при условии наших дополнительных затрат на каждую квартиру по 15,0 тысяч рублей) 63,2 х 12 – 15 х 5 = 683,4 тысяч рублей. Далее считаем бизнес с двадцатью квартирами. Здесь нам понадобится принять в расчет оплату труда наемных работников. Это будут – четыре уборщицы, прачка и диспетчер. Их месячные зарплаты составят:

• Уборщицы – 12,0 х 4 = 48,0 тысячи рублей,

• Прачка – 12,0 тысяч рублей,

• Диспетчер – 15,0 тысяч рублей.

Так как доходность каждой из квартир и в варианте с пятью, и в варианте с двадцатью квартирами, с определенными допущениями, будем считать равными, возьмем чистый доход (от пяти квартир) и умножим на четыре. Полученная цифра покажет нам усредненный доход от двадцати квартир. 683,4 х 4 = 2 733,6 тысячи рублей. Оплата наемного труда в год вам обойдется 900,0 тысяч рублей. Чистый доход составит 1 833,6 тысячи рублей. 

Доходность и затраты

Бизнес-план хостела с расчетами должен отображать все позиции, по которым будут осуществляться затраты. Стоит подробнее посмотреть доходность и выручку такого типа бизнеса. В регионах средняя стоимость размещения на одну ночь начинается от 300 рублей. В случае если это город-миллионник или столица, стоимость в среднем начинается от 650 рублей. Однако основной фактор, влияющий на ценообразование, заключается в расположении хостела. При постоянной загрузке отель, который принимает по 30 человек в день, будет максимально приносить владельцу до 800 тысяч рублей.

Однако это правило распространяется при максимальной и полной загрузке спальных мест. Как показывает практика хостелов, в отдаленных городах добиться такой плотности гостей получается крайне редко. От максимальной суммы выручки следует оставить порядка 70 %, чтобы понять, сколько примерно гостей будет и какую прибыль они смогут принести. Таким образом, возможная выручка составит порядка 500 тысяч рублей в месяц.

Требования к открытию хостела в жилом доме связаны с финансовыми затратами. А в случае аренды помещения из этой суммы будет вычитаться порядка 15 %. В итоге остается порядка 400 тысяч рублей. Заработная плата сотрудников и администратора в месяц со всеми отчислениями в государственные пенсионные и страховые фонды будет составлять около 120 тысяч рублей. Не стоит забывать и об оплате коммунальных услуг, а также о приобретении расходных материалов для постояльцев. В месяц эта сумма будет доходить до 50 тысяч рублей. В итоге хостел, рассчитанный 30 человек, при средней цене за ночь 850 рублей будет приносить владельцу чистую прибыль в размере около 220 тысяч рублей.

Дополнительные расходы

В стоимость открытия хостела также включают дополнительные разделы, связанные с затратами не только на обустройство, но и на продвижение бизнес-проекта. Затратная часть довольно неоднозначная из-за того, что сама бизнес-модель гостиницы каждому представляется по-своему. Однако есть статьи, которые обязательны к реализации для любого типа хостела.

В первую очередь, бизнес-план хостела с расчетами должен включать в себя, помимо затрат на аренду и ремонт помещения, дополнительные расходы в виде найма персонала. Для нормального функционирования заведения потребуется от двух администраторов, каждый из которых должен работать посменно. В случае если хостел открыт в частном доме, рассчитанном на количество постояльцев больше 20 человек, количество администраторов — не менее шести человек.

Обязательно следует нанимать управляющего, который будет следить за всем происходящим и полностью отвечать за действия сотрудников. Средняя зарплата рабочего персонала от 25 до 30 тысяч рублей в месяц. Для обслуживания помещений потребуется нанять уборщицу. Многие владельцы переводят эти обязанности на администраторов и доплачивают им к заработной плате до пяти тысяч рублей в месяц. Управляющий, если сам бизнесмен не может осуществлять эту функцию, должен находиться постоянно на территории хостела. Поэтому потребуется нанять сразу двух человек. Средняя заработная плата на такой должности составляет в Москве от 40 до 60 тысяч рублей в месяц.

Дополнительно в расчеты бизнес-плана должны быть включены расходы на оборудование. Кроме спальных мест и шкафчиков, сейфов, а также диванов, необходимо устанавливать телевизоры в общей комнате, а также оборудовать небольшие кухни со всем необходимым оборудованием. Следует в общей комнате установить бюджетный компьютер для того, чтобы туристы смогли при необходимости выйти в интернете и посмотреть всю интересующую информацию.

В качестве дополнительных услуг необходимо предоставлять Wi-Fi связь. Для этого потребуется роутер с многоканальным режимом, чтобы обслуживать всех гостей. Помимо этого, должны быть и постоянные расходы, связанные с приобретением туалетной бумаги, комплектов белья и полотенец. Затраты включают в себя и покупку посуды, различных чистящих и моющих средств. При расчете бизнес-плана на каждого постояльца закладывается стоимость всех расходов от 150 до 300 рублей. Из этой суммы затрат уже формируется наценка на каждое спальное место при проживании в сутки.

Как подбирать помещение

Эксперты «НДВ» советуют перед покупкой коммерческих помещений обязательно сформулировать четкую цель приобретения. Необходимо ясно представлять, какими будут инвестиции — долгосрочными либо краткосрочными, какую вы ожидаете доходность, каким будет уровень вашего участия в управлении объектом и пр.

Затем следует оценить вероятность сдачи приобретаемой недвижимости в аренду. Помещение должно быть как можно более востребованным. После этого следует соотнести стоимость объекта с его потенциальной доходностью от сдачи в аренду.

Сергей Коршунов поясняет, что нужно изначально понимать, для деятельности какого рода данная недвижимость может подойти, а также — насколько эта деятельность будет востребована в районе. Следует тщательно оценить уровень пешего и транспортного трафика, технического состояния объекта, проверить наличие всех правоустанавливающих документов, парковок. В случае покупки помещения в новостройке (или здании после реконструкции) проверьте существующие основания для строительства, всю имеющуюся документацию — как техническую, так и распорядительную.

По словам Виктории Камлюк, в стрит-ритейле для оценки ликвидности помещений используется несколько основных параметров. Это местоположение, качество планировки, общая площадь (например, со вторым этажом, подвалом и пр.), наличие грамотно оформленных документов. Ввиду специфики распределения трафика стоимость аренды помещений на разных сторонах одного здания может отличаться практически вдвое.

Самыми оптимальными являются помещения правильной формы площадью до 300 кв. м. Такие объекты практически универсальны для любого бизнеса. У подобной коммерческой недвижимости более высок уровень ликвидности. Важный момент — среди торговых предприятий наиболее ликвидными являются сетевые арендаторы. Небольшим же продуктовым магазинам будет трудно выдерживать конкуренцию, если поблизости откроется «Перекресток» либо «Пятерочка».

Почему это выгодно

По мнению участников рынка, приобретение коммерческих помещений для получения арендного дохода выгодней покупки жилья. Ставки аренды на коммерческую недвижимость выше, а срок окупаемости инвестиций — меньше, чем у квартир.

Хорошей иллюстрацией этого утверждения может послужить пример, приведенный директором «НДВ-Девелопмент» Андреем Стригалевым. Эксперт сравнивает два помещения: реализуемую на этапе котлована двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы и офисное помещение такой же площади, предлагаемое в небольшом бизнес-центре по аналогичной цене.

После окончания строительства жилого дома на ремонт квартиры и покупку в нее мебели уйдет порядка 1 млн руб. Стоимость же аренды подобной квартиры — 35—40 тысяч. При таких расценках можно будет окупить все затраты на приобретение, отделку и обстановку жилья примерно за 17 лет. Ставка годовой аренды квадратного метра офисных помещений сегодня составляет примерно 20 тыс. руб. В месяц владелец помещения будет получать арендный доход размером порядка 80—85 тысяч. Срок окупаемости в этом случае составит примерно 7—8 лет, — резюмирует Андрей Стригалев.

Арендные ставки в торговых помещениях тоже выше по сравнению с жильем. Соответственно, ниже срок окупаемости объекта. По мнению ряда экспертов, на московском рынке аренды лидирующее место по уровню доходности принадлежит именно стрит-ретейлу. Так, по словам директора компании Knight Frank по стрит-ретейлу Виктории Камлюк, средняя стоимость годовой аренды в спальных районах достигает 10—12%. В центральных районах — чуть ниже, 8—10%, что дает срок окупаемости 10—12 лет. Впрочем, абсолютных показателей для стрит-ретейла не существует, поскольку у каждого помещения свои уникальные особенности, — подчеркивает Виктория Камлюк.